Je onderneming met je woonhuis een boost geven

Het klinkt in eerste instantie misschien wat gek. Maar voor ondernemers (in spe) is het woonhuis anno 2020 een verborgen bedrijfsasset. De gemiddelde huizenprijzen liggen weer hoger dan voor de crisis. Wil je toch in je woning blijven wonen en kun je toch geld gebruiken om je onderneming te financieren of te investeren in iets anders? Dan zijn er mogelijkheden. Verborgen bedrijfspotentieel in je woonhuis is wellicht niet het eerste waar je aan denkt maar kan een nuttige meerwaarde opleveren. 

Inmiddels zijn we weer in 2020 aanbeland. Wat een 7 jaar geleden nog niemand voor mogelijk had gehouden is realiteit geworden. De meeste woningen hebben alweer een flinke overwaarde (dus marktwaarde -/- de stand van de hypothecaire lening). 

Maar hoe kun je deze virtuele meerwaarde voor je onderneming of andere investeringen gebruiken?

Er zijn flink wat mogelijkheden. Het een en ander hangt natuurlijk van je persoonlijke situatie af. Wat is je inkomen? Hoe oud ben je? En natuurlijk wat is de LTV (Loan to Value – de verhouding tussen de marktwaarde en de schuld van je woning). 

Let ook op de hypotheekrente aftrek. Deze is alleen mogelijk wanneer je een nieuwe financiering voor je eigen woning gebruikt. Gezien de lage rente is het voordeel relatief klein. 

Stel nu dat je een onderneming hebt of wilt oprichten en hiervoor graag een financiering wilt afsluiten. Je hebt een flinke maar virtuele overwaarde, wat zouden dan de opties kunnen zijn?

Optie 1: Separate bedrijfsfinanciering met hypothecaire zekerheid

Er bestaat de mogelijkheid om een bedrijfslening af te sluiten met als onderpand je woonhuis. In dat geval zou er een tweede hypotheek op je woning ingeschreven kunnen worden. Je betaalt dan in verhouding tot de rente op je woonhuis een relatief hoge rente. 

In deze optie vallen de rentelasten toe aan je onderneming. Je dekt de lening enkel in privé door een extra borgstelling. Voor deze borgstelling mag je dan wel weer een vergoeding aan je onderneming vragen (wel TBS – zie hieronder meer).

Optie 2: 2e hypothecaire lening privé

Een andere mogelijkheid zou zijn dat je privé middelen vrij maakt en deze aanwendt om je bedrijf te financieren. Zoals hierboven al vermeldt is hypotheekrenteaftrek over dit extra bedrag dan niet mogelijk. Het tegoed maar ook de schuld schuift in eerste instantie naar Box 3 Sparen en beleggen. 

Je kunt dit bedrag dan of uitlenen aan je onderneming of inbrengen als eigen vermogen.

Let wel: wanneer je deze financiering als vreemd vermogen verstrekt is de TBS- regeling van toepassing (Ter beschikking stellen van bezittingen – dus privé middelen aanwenden om je onderneming te financieren waarin je een aanmerkelijk belang – meer dan 5% van de aandelen in de onderneming – bezit). Dus Box 1. De opbrengsten zijn dan relatief zwaar belast.

Om dat te omgaan heb je de mogelijkheid om eigen vermogen middels een AGIOstorting in te brengen. Op dat moment wordt deze storting als Box 2 vermogen aangemerkt (opgeofferd bedrag). 

Bij dat laatste moet je wederom goed (blijven) opletten. Wees je er aub van bewust dat wanneer je het gestorte bedrag terug wilt halen naar privé je een aantal stappen moet doorlopen waarin een notaris aan de pas moet komen. Stort dit bedrag NOOIT zomaar terug. Jurisprudentie wijst in meerdere gevallen uit dat de inspecteur van de belastingdienst deze terugstorting als winstuitkering ziet en er derhalve belasting verschuldigd is. Het is erg waarschijnlijk dat een rechter meegaat in deze redenering. Dus nog eens: let hier aub op en laat je hierin altijd door een ervaren adviseur bijstaan. 

Er zijn uiteraard ook andere mogelijkheden om dit vrijgekomen geld te gebruiken. Je zou kunnen investeren in vastgoed of andere projecten waarin je een mooi rendement behaalt. 

Wanneer je al wat ouder bent en je kinderen wilt ondersteunen kun je eens naar de zogenaamde “Jubelton” kijken. De successiewet kent hierin een vrijstelling op de schenkbelasting van € 103.643,- indien dit bedrag wordt aangewend om een eigen woning aan te kopen. Kijk ook hierbij weer goed naar de voorwaarden. 

Het is ons opgevallen dat veel ondernemers hun woonhuis – en specifieker de overwaarde hierop – niet als ‘asset’ zien. Bovenstaand artikel dient niet als advies. Eerder als een aanzet om creatief om te gaan met de vaak onbekende stille reserves van de privé persoon.  

Wil je verder ingaan op de mogelijkheden zijn we je graag van dienst. Ook is het altijd een optie om een vrijblijvend gesprek met een hypotheekadviseur of financieel adviseur in te plannen. 

We hopen je hiermee voor het weekend een mooi denkaanzet te hebben gegeven. Mocht je dit een interessant artikel vinden volg ons dan op LinkedIn of Facebook. We zullen vanaf 2020 iedere maand een artikel plaatsen waarin mogelijkheden of tips voor ondernemers aan de orde komen. Het delen van dit bericht is uiteraard ook mogelijk via onderstaande buttons.