Vastgoedexploitatie en inkomstenbelasting. Exploiteert u vastgoed? Dan krijgt u in de inkomstensfeer te maken met winst uit onderneming, resultaat uit overige werkzaamheden of inkomen uit sparen en beleggen. Welke Box van toepassing is – en dus hoe belast – is afhankelijk van de kwalificatie van de vastgoedexploitatie.
Indien een belastingplichtige zich bezig houdt met het exploiteren van vastgoed ontstaat de vraag in welke box deze voordelen belast worden. In de inkomstenbelasting kent men twee wegen, namelijk box 1 (inkomen uit werk en woning) en box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Box II beheer laten we in deze buiten beschouwing. Voor welke box de belastingplichtige kwalificeert hangt af van de feiten en omstandigheden. Zo wordt er gesproken van een onderneming indien er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer, hierin bestaat het verschil tussen winst uit onderneming en resultaat uit overige werkzaamheden, beide belast in box 1. Indien sprake is van normaal vermogensbeheer worden de voordelen belast in box 3.
Winst uit onderneming (Vastgoedexploitatie en inkomstenbelasting)
Belastingplichtigen hebben vaak de voorkeur voor box 3 omdat hierin anders wordt geheven. Het leveragen door schuld levert een voordeel op omdat dit (voor nu) er toe leidt dat de waarde -/- schuld is belast. Hierdoor is de belastingdruk over het algemeen lager dan in Box 1 waarin de daadwerkelijk winst wordt belast. Arbeid en actief vermogensbeheer spelen voor de kwalificatie de sleutelrol.
Uit rechtspraak blijkt in hoeverre werkzaamheden verricht worden, hoe meer hier sprake van is hoe meer de kans bestaat voor een kwalificatie van belasting in Box 1.
Indien gesproken wordt van een onderneming worden de voordelen belast in box 1 als zijnde winst uit onderneming, hiervan is sprake als:
Het een duurzame organisatie betreft van kapitaal en arbeid;
Waarin aan het economische verkeer wordt deelgenomen;
De ondernemer winst beoogd;
En deze winst daadwerkelijk gerealiseerd wordt.
Werkzaamheden
Voorbeelden van werkzaamheden die een ondernemer in zijn onderneming kan uitvoeren zijn het zoeken van huurders, het bijhouden van de administratie en het verrichten van onderhoudswerkzaamheden. Hierbij blijkt uit rechtspraak dat verhuurd vastgoed wordt gezien als een belegging indien een normale waardestijging verwacht wordt, gaat dit te boven, dan spreekt men van een onderneming.
Er wordt dus gesproken van een onderneming indien er technische, administratieve en commerciële werkzaamheden worden verricht. Hier is het zo dat de onderneming gebruik maakt van eigen kennis, kracht, ervaring en relaties voor de vastgoedexploitatie. Indien dit het geval is wordt er gesproken van meer dan normaal vermogensbeheer en worden de voordelen dus belast in box 1. Dit is gebleken uit diverse uitspraken door de waarin werkzaamheden zoals het selecteren van huurders, het opstellen van huurcontracten, het hebben van een klachtafhandeling, het verrichten van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden vielen onder de term het hebben van een onderneming waardoor er dus sprake was van meer dan normaal vermogensbeheer.
Resultaat uit overige werkzaamheden
Naast winst uit onderneming kent het box 1 regime ook resultaat uit overige werkzaamheden (ROW). Over ROW wordt gesproken als er geen sprake is van winst uit onderneming of loon uit dienstbetrekking is. Van ROW is sprake als:
Er sprake is van arbeid;
Waarin aan het economische verkeer wordt deelgenomen;
De ondernemer voordeel beoogd;
En dit voordeel daadwerkelijk wordt gerealiseerd.
Werkzaamheden
In de Wet op de Inkomstenbelasting zijn voorbeelden gegeven over werkzaamheden die betrekking hebben op ROW:
Het uitponden van onroerende zaken;
Het in belangrijke mate door de belastingplichtige zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak;
Het aanwenden van voorkennis door de belastingplichtige.
Bijzondere vorm ROW
Er bestaat een bijzondere vorm van ROW, namelijk indien een belastingplichtige een onroerende zaak koopt met het oog om het onroerende goed voor een lange periode te verhuren aan een derde. Meestal na het kopen van een onroerend goed dient er een renovatie plaats te vinden zodat het gereed is om te verhuren. Van aankoop van het goed tot de verhuur wordt het goed gekwalificeerd als ROW (box 1). Pas als de verhuur begint vindt er een sfeerovergang plaats van box 1 naar box 3.
Onderscheid WUO en ROW
Het onderscheid tussen winst uit onderneming en resultaat uit overige werkzaamheden is het feit dat moet worden gekeken in welke hoedanigheid de werkzaamheden worden verricht. Is het een werkzaamheid die regelmatig voorkomt dan spreekt men van een onderneming, is het een soort hobby dan wordt het gezien als ROW. Het voordeel van WUO is het feit dat gebruik kan worden gemaakt van de fiscale faciliteiten indien aan het urencriterium wordt gehouden.
Belegging
Hierboven hebben we net gesproken over meer dan normaal vermogensbeheer (box 1). Nu kijken we naar normaal vermogensbeheer (box 3) en wat dit betekent.
Van een belegging is sprake indien een waardestijging wordt verkregen van een goed dat wordt verwacht bij een normaal vermogensbeheer. Dit wordt gerealiseerd indien de belastingplichtige arbeid verricht voor de onroerende zaken waarmee voordelen worden behaald en dat deze voordelen niet het normale vermogensbeheer overstijgen.
Arbeid
De definitie van arbeid is dus belangrijk. De verrichtte arbeid mag niet meer omvatten dan wat wordt verstaan onder normaal vermogensbeheer. Denk aan verplicht onderhoud het zoeken van een huurders. Indien hieraan wordt voldaan dan valt de vastgoedexploitatie onder het inkomen uit sparen en beleggen (box 3).
In dit onderwerp gaat het dus om normaal vermogensbeheer en meer dan normaal vermogensbeheer. Dit wordt bepaald door te kijken naar de feiten en omstandigheden. Verricht een belastingplichtige de benodigde werkzaamheden en wordt er een normale waardestijging verwacht dan spreekt men van normaal vermogensbeheer waardoor de voordelen belast zullen worden in box 3. Indien dit wordt overtroffen dan zullen de voordelen belast worden in box 1 als zijnde WUO of ROW. Waarin de belastingplichtige onder valt moet worden bepaald door te kijken of het een werkzaamheid betreft die met regelmaat voorkomt of dat het gaat om een hobby.
